Giàu lên từ bất động sản và cũng chết vì bất động sản

Người Việt có một câu nói cửa miệng: “Có đất là có tất cả.” Và trong suốt hai thập kỷ qua, bất động sản thực sự là chiếc đũa thần biến bao người bình thường thành triệu phú, thậm chí là tỷ phú đô la. Nhưng mặt trái của nó cũng tàn khốc không kém. Có những người từ đỉnh cao danh vọng rơi thẳng xuống vực thẳm phá sản, tù tội, thậm chí là cái chết. Bất động sản có thể nâng bạn lên mây xanh, nhưng cũng có thể nhấn chìm bạn trong vòng xoáy nợ nần.

Cơn sốt và những “thiên thần” của địa ốc

Hãy quay về câu chuyện của người bạn trong bài viết trên VnExpress. Anh từng kinh doanh phân bón và thức ăn gia súc. Vài năm trước, khi đất lên cơn sốt, anh quyết định chuyển toàn bộ tài sản sang bất động sản, vay mượn để “xoay vòng”, mua đất với kỳ vọng bán ra nhanh, chốt lời cao. Và anh đã thành công ngoài sức tưởng tượng. Có lúc, khối tài sản trên giấy tờ của anh được định giá lên đến 500 tỷ đồng. Chỉ trong một vài năm, từ một thương nhân phân bón, anh bỗng trở thành đại gia bất động sản với khối tài sản kếch xù.

Câu chuyện của anh không phải là cá biệt. Tại khu vực Mỹ Đình (Hà Nội), một căn hộ tại chung cư X2 – vốn được định danh là “dành cho người có thu nhập thấp” – đã chứng kiến mức giá tăng chóng mặt từ 44 triệu lên 60 triệu đồng mỗi mét vuông. Những ai mua sớm đã hái được quả ngọt. Trên phạm vi cả nước, kể từ khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua ít nhất 4 cơn sốt giá lớn. Sau mỗi cơn sốt, giá cả lại được thiết lập ở một mặt bằng mới, cao hơn nhiều so với trước. Cứ mỗi lần sốt, có hàng ngàn người sở hữu đất hân hoan, “hốt bạc, đổi xe sang nhờ đất”.

Trong cơn sốt ấy, ai cũng nghĩ rằng chỉ cần ôm đất là giàu. Sức hấp dẫn của bất động sản quá lớn, đến nỗi nó hút một phần đáng kể nguồn lực tài chính của cả nền kinh tế, khiến một lượng lớn vốn bị mắc kẹt trong đất đai và các dự án.

Vực thẳm và những “tử thần” của địa ốc

Nhưng rồi, cơn sốt nào cũng phải qua đi. Và khi thị trường đảo chiều, những người từng giàu có nhờ đất cũng là những người đầu tiên sụp đổ.

Quay lại với người bạn của tác giả VnExpress. Khi cơn sốt hạ nhiệt, đất không bán được, trong khi lãi vay ngân hàng vẫn ngày một chất chồng. Khối tài sản 500 tỷ trên giấy chỉ còn là con số ảo. Cuối cùng, anh ôm nợ đến cả trăm tỷ, phải bán tháo tài sản để trả bớt nợ, thoát khỏi nguy cơ phá sản trong gang tấc.

Ở cấp độ vĩ mô, con số còn bi thảm hơn nhiều. Năm 2023, bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản phá sản. Hàng ngàn dự án phải “đóng băng”, kéo theo hàng ngàn môi giới phải chuyển nghề. Tổng nợ của ngành bất động sản năm 2024 đã lên tới 208.000 tỷ đồng, tăng 20% so với cùng kỳ. Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản trong năm 2025 ước tính lên tới 135.000 tỷ đồng - một con số đủ để nhấn chìm bất kỳ doanh nghiệp nào nếu dòng tiền không được khơi thông.

Nhưng có lẽ, bi kịch nhất vẫn là những câu chuyện của các đại gia một thời. Tăng Minh Phụng, từng được mệnh danh là “đại ca” của giới địa ốc, đã vay ngân hàng đầu tư vào bất động sản với đòn bẩy tài chính khổng lồ. Khi các ngân hàng siết nợ vào cuối những năm 90, tài chính của ông sụp đổ. Hậu quả là ông bị kết án tử hình và bản án được thi hành vào năm 2003. Bất động sản đã đưa ông lên đỉnh cao, nhưng cũng đưa ông đến đoạn đầu đài.

Hay như trường hợp của bà Trương Mỹ Lan, từng nắm giữ một đế chế bất động sản trị giá hàng tỷ đô la, nhưng cuối cùng vướng vào vụ án gian lận tài chính lớn nhất lịch sử Việt Nam và bị tuyên án tử hình. Những “đại gia phố núi” như Hoàng Anh Gia Lai, Đức Long Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai cũng lần lượt rơi vào cảnh nợ nần, phá sản hoặc dính lao lý.

Vì sao bất động sản vừa là thiên đường, vừa là địa ngục?

Nguyên nhân sâu xa của những bi kịch này đến từ một thứ gọi là đòn bẩy tài chính. Khi thị trường lên, vay tiền mua đất giống như nhân đôi, nhân ba lợi nhuận. Nhưng khi thị trường xuống, nó cũng nhân đôi, nhân ba khoản lỗ. Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng hiện dao động phổ biến từ 9,5 - 14%/năm, thậm chí có trường hợp lên tới 16%/năm. Gánh nặng lãi vay sẽ bóp nghẹt bất kỳ nhà đầu tư nào khi dòng tiền từ bán hàng không về.

Không chỉ vậy, tâm lý đám đông và kỳ vọng giá luôn tăng đã tạo ra những cơn sốt ảo. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đặc biệt là những người vay vốn ngân hàng để mua đất, thường là những người chịu thiệt hại lớn nhất khi bong bóng vỡ. Họ bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ bởi những câu chuyện làm giàu nhanh chóng, nhưng khi thị trường đảo chiều, họ là những người không kịp thoát ra.

Lời kết

Bất động sản không xấu. Nó là một kênh đầu tư chính đáng, là nền tảng cho sự phát triển đô thị và kinh tế. Cái xấu nằm ở sự đầu cơ, ở việc lạm dụng đòn bẩy tài chính và chạy theo lợi nhuận ngắn hạn. Đầu cơ bất động sản đẩy giá nhà lên phi thực tế, khiến giấc mơ an cư của người lao động ngày càng xa vời. Người có thu nhập trung bình ở Việt Nam trước đây có thể mua nhà sau 10-15 năm làm việc. Bây giờ là 25 năm, và nếu không có giải pháp, con số đó có thể là 40-50 năm, thậm chí là không bao giờ.

Những người làm giàu từ bất động sản có thể kể mãi không hết. Nhưng những người “chết” vì bất động sản, cả theo nghĩa đen lẫn nghĩa bóng, cũng không ít. Bài học từ những thăng trầm ấy vẫn còn đó: đừng bao giờ đặt tất cả trứng vào cùng một giỏ, và đừng bao giờ để lòng tham che mắt lý trí. Bởi trong thế giới bất động sản, hôm nay bạn có thể là vua, nhưng ngày mai, bạn có thể chỉ là một kẻ ăn xin mang trên mình món nợ khổng lồ.

Theo Vuongnd